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电视剧《安家》中“跳单”情节如何追究责任

来源:金沙网站平台登入2020-04-14 18:15

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  作者:松飞

  近期电视剧《安家》火爆荧屏,让观众们有机会深入了解中介这个古老的行业,体味中介人的酸甜苦辣。剧中有一个关于委托人“跳单”的情节引起了中介行业的关注。饲料大王林老板想在上海买一幢老洋房,于是委托房似锦在内的很多中介来帮他寻找。房似锦自然不会放过这个开单机会,使出浑身解数为林老板寻找合适的房源,但出于对林老板的信任,没有要求和林老板签署书面委托的中介合同。在历尽千辛万苦后房似锦终于帮助林老板找到了他心仪的老洋房——向公馆,并介绍林老板与房主见了面。房似锦本以为辛苦没有白费,终于谈成了大单。然而,让人意想不到的是,林老板竟然背着房似锦私下与房主签署了房屋买卖合同,也就是俗称的“跳单”或“跳中介”。被“跳单”的房似锦自然心有不甘,去林老板交涉,发生了如下对话:

电视剧《安家》中“跳单”情节如何追究责任

  林茂根:你说我这单生意,我是给谁,我不给谁,都不合适。

  房似锦:向公馆的房源和房主都是我独家开发的

  林茂根:你独家?你有证明吗?小房,我记得咱们俩个没签过中介委托合同吧。关键呢,是得公平吧,就算是给你钱,它也得师出有名吧!

  房似锦:受教了!

  林老板轻描淡写的一句“小房,我记得咱们两个没签过中介委托合同吧”,就让经验丰富的中介人房似锦哑口无言,只能默默离开。

  这个情节让无数中介人感同身受,也受到了许多法律人的关注。那么,真的像剧中所演的那样,由于房似锦没和林茂根没签署书面合同,房似锦真的就无法追究林茂根跳单的责任吗?答案是否定的。在这个问题上,其实房似锦和林老板都陷入了法律认识的误区,剧中林老板认为他没有和房似锦签订过书面合同,就没任何的责任,房似锦则是报以苦笑。其实林老板的“跳单”行为恰恰应当承担相应法律责任的,房似锦和林老板,甚至广大的公众都在什么情况下“跳单”应承担法律责任都存在法律认识误区,例如认为没签署过《中介合同》,“跳单”行为就不构成违约,因为没签署合同就不存在合同关系亦或不存在“禁止跳单”的约定;又例如认为即便签署了书面合同,也约定了“禁止跳单”条款,只要房子不是某中介的独家房源,对其“跳单”就不构成违约。下面笔者尝试对这些法律误区逐一解读,以正视听。

  误区一:房似锦没有与林老板签署书面合同,他们之间就不构成中介合同关系,要求林老板支付报酬和费用就师出无名吗?

  这属于对非书面中介合同的误读。

  从合同性质上看,中介合同不属于要式合同,口头达成一致仍可认定合同成立。我国《合同法》第10条规定合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式,法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。中介合同不属于《合同法》规定的要式合同,不必局限于书面形式。虽然《房地产经纪管理办法》第16条规定,房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。但《房地产经纪管理办法》并非法律或行政法规,也就是说对于房产中介合同而言,书面形式、口头形式和其他形式都可以成立,只要各方当事人意思表达一致即可。

  从合同效力上来看,不采用书面形式并不影响中介合同效力。一方面,最高人民法院法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称“九民纪要”)第31条明确规定,违反规章一般情况下不影响合同效力。即便违反《房地产经纪管理办法》未采取书面形式,而是采取口头形式订立的,房产中介合同也应成立且生效。另一方面,《合同法》第五十二条第(五)项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。司法实践中,实际上将前述强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制规定,只有违反效力性强制性规定的才会影响该合同的效力。“九民纪要”第31条用列举的方式列举了效力性强制性规定,即涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的;交易标的禁止买卖的;违反特许经营规定的;交易方式严重违法的;交易场所违法的,认定为“效力性强制性规定”。显然即便将《房地产经纪管理办法》上升为行政法规的层面,违反“应当签订房地产经纪服务合同”规定,也不会对社会公共秩序、公共利益和公序良俗造成损害,更不属于交易方式严重违法等情形,因此并不会影响合同效力,不应认定口头达成的中介合同无效。

  从合同履行角度来看,房似锦已经履行了主要义务,双方合同依法就已成立。《合同法》第三十七条的规定,“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”举重以明轻,既然法律规定应当采用书面形式但未采用书面形式,只要符合第三十七条的规定,合同也可以成立,那么对于法律允许用口头方式订立的合同,如果一方已经履行主要义务,对方接受的,那么合同无疑也是成立。剧中房似锦接受林老板的(口头)委托,按照林老板的要求为林老板寻找到了其心仪的上海老洋房向公馆,并引荐林老板与向公馆的房主见面协商。作为中介方,房似锦已经履行了推介合适的房源并引荐房主洽谈的主要义务,而作为委托方的林老板显然也接受了房似锦的中介服务,在看房满意后又和房主见面洽谈。那么,依据前述法律规定,中介方与委托方之间的中介合同就已经成立了,中介方与委托方就要受到《合同法》中关于中介合同规定和双方约定权利义务的约束,并不会因为未签订书面的《中介协议》就无法要求林茂根承担违约等法律责任。

  误区二,就算成立中介合同,但房似锦未最终参与房屋买卖合同签订,且不存在或无法证明双方签订“禁止跳单”条款,林老板就可以不支付报酬或承担违约责任吗?

  《合同法》第427条的规定,“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。林老板这时会跳出来称,最终房屋买卖合同并非房似锦参与签订,并不满足居间人促成合同成立的条件,故不应向房似锦支付报酬。但这样的解读显然属于误读。

  我国《合同法》上,居间合同是独立于委托合同的有名合同,但依据学者观点,中介合同是一种特殊的委托合同,《合同法》第424条对中介合同定义中将中介合同的一方表述为“委托人”,也间接强调了中介法律关系的委托性质。而即将实施的《民法典(草案)》第966条也直接规定,本章没有规定的,参照适用委托合同的有关规定。两种合同的关联可见一斑。

  《合同法》第410条、《民法典(草案)》第933条都规定了关于委托合同任意解除权,但在规定委托合同的当事人拥有任意解除权的同时,也规定了因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿直接损失。如果是有偿委托合同的话,解除方应当赔偿对方的直接损失和可以获得的利益。而“跳单”正是买方不再履行与原中介的中介合同,而选择自己独立签订买卖合同或委托其他中介签署买卖合同,而在买卖合同签署后,买方与原中介之间的中介合同已经实际无法继续履行下去,可以视为买方行使了任意解除权解除了其与原中介之间的中介合同。“跳单”行为人行使任意解除权的法律后果,就应当赔偿中介的直接损失和可得利益损失。

  而且在即将实施的《民法典(草案)》的第965条明确规定:“委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。”《民法典(草案)》将“跳单”后中介人请求支付报酬的权利上升到法定层面,大大加强了对中介人的保护,即使没有任何约定的情况下,中介人依然可以要求“跳单”的委托人支付中介报酬。《民法典(草案)》的规定有望让中介人面对“跳单”行为无可奈何的窘境不复存在,中介人服务的价值将得到更好的保护和认可。显然,这也将大大有利于中介服务行业的长久发展。以后“林老板们”如再“跳单”,他们就不能仅以轻描淡写的一句“我们之间没签过合同,支付费用得师出有名”来逃脱责任,而必须为其享受的中介服务支付相应的报酬。

  此外,现实中一些中介也与买方签订了标注“禁止跳单”条款的《看房确认书》等。司法实践中普遍认可“禁止跳单”条款的有效性,支持中介以“禁止跳单”条款追究违约一方的违约责任。

  误区三,非独家房源信息的中介机构无权主张“跳单”行为构成违约吗?

  针对剧中的“跳单”情节,也有不少法律人撰文分析,其中有观点主张只要房源信息属于非独家信息,买房人就可以以自由选择权为由,不必承担“跳单”行为所造成的违约责任。

  事实上,是否独家房源并非跳单违约免责案件的审查要件,只是由于独家房源相对于非独家房源更便于法院判定卖房人利用了中介公司的房源信息,仅是从司法便利性角度出发的考虑。但并不能因此就一刀切地认为,非独家房源时买房人就不存在利用中介公司房源信息的情形。

  如前所述,“跳单”责任的请求权基础是基于法律规定的民事责任,也可以基于中介和委托之间在中介合同中通过“跳单”违约条款设定“跳单”的违约责任。无论是否属于独家房源,只要中介有证据证明,委托人接受了中介的服务,利用了中介提供的交易机会或者媒介服务,中介就有了向委托人要求报酬和/或合理开支的请求权。再者,如果某一中介机构有充分证据证明,其提供的房源信息或提供的服务有别于买方最终支付报酬的中介机构,而买房人正是依据这一个性化信息或服务才达成房屋买卖合同,也有权向买方主张报酬及合理支出。此外,如果中介有证据证明,买房人与最终选定的中介存在恶意串通,或者以明显不合理低价达成中介合同,故意逃避给付该中介报酬义务的,该中介机构也可以向买方主张报酬请求权。

  如《管子?枢言》中所言“诚信者,天下之结也”。在房产交易场景下,良性的正向循环需要足够多的真实供需信息和有品质保障的经纪服务做售房和置业决策并促成安心的交易,同时也需要消费者对品质中介服务有更高的认知和对高素质经纪人价值的认可。明确“跳单”责任的请求权基础,对中介行业的发展具有重要的现实意义。正如《安家》剧中男主徐姑姑所言,房产经纪人推销的不是房子,而是一家人的未来。房产中介有机会看到这个时代下不同人,在不同人生阶段的不同生活选择,也可以利用自己的职业素养和专业能力洞察和满足客户的深层需求,帮客户达成交易并创造价值,其实这是一个很有趣和有意义的职业。房似锦和徐姑姑们,恰恰是在不断追求为客户创造多元价值的过程中,获得成就感,并与客户实现共赢的。希望看过《安家》和本文的读者能避开“跳单”行为法律责任承担的认识误区。正确的法律和价值认知可以冲抵和纠偏消费者的短期逐利性和公平诚信服务的固有矛盾,引导消费者和从业者,保障信任这种极必要但却易受到伤害的资源不被破坏,最终受益的一定是消费者!

[ 责编:陈畅 ]
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